“Built to suit?”

Postado por: João Raphael Imperato \ 12 de abril de 2013 \ 0 comentários

Olá Nação-Juridiquenses ! 

Hoje, trataremos de um tema muito bacana, referente ao Direito Imobiliário.: Built to suit !

Esta inovação foi importada do Direito Empresarial, praticada com certa frequência nos Estados Unidos e Europa.

Mas o que quer dizer built to suit ?

Apertando a tecla sap (a grosso modo): “Construído para servir”.

Ocorre que a Lei do Inquilinato (n.8.245/1991), foi agraciada pelo artigo 54-A que diz:

“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

Acompanha este artigo, os POLÊMICOS parágrafos (no entendimento de alguns, é claro):

“§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”

“§2º,  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.” (este, menos polêmico).

Será que estamos falando aqui de um contrato atípico ? Ou melhor, uma locação atípica ? Ou ainda, um contrato de locação a longo prazo?

Sim, com todo certeza, autorizado pelo Código Civil, no artigo 425.

Os nossos Tribunais estão sendo cada vez mais “visitados” por esses contratos atípicos.

Num respectivo acórdão, onde discutia-se a validade e a eficácia de cláusula contratual que consignou “a renúncia ao direito de revisar a remuneração”, decidiram que o contrato built to suit não é propriamente de locação, uma vez que “a avença contempla em seu bojo amplo feixe de direitos e obrigações às partes que extrapolam os limites da pura locação de imóvel, o que põe a legislação especial da locação em segundo plano quanto ao negócio jurídico sob exame, que deve ser regido pela autonomia da vontade privada, em atenção ao princípio da liberdade de contratar.”

Lembrou ainda esse acórdão, do princípio do pacta sunt servanda (os acordos devem ser cumpridos), que deveria ser prestigiado em respeito à livre manifestação da vontade das partes contratantes.

Para ficar mais fácil, para você leitor(a), as características fundamentais desse tipo de contrato, residem na construção pelo “futuro locador” de um prédio personalíssimo, feito por encomenda do “futuro locatário”, às custas do locador mediante financiamento deste ou de terceiros.

O locador obedece às especificações encomendadas pelo futuro locatário.

Pelo vultuoso investimento, esse tipo de contrato estipula longo prazo de vigência (normalmente 10 anos ou mais).

No built to suit, a “remuneração” deu lugar ao “aluguel” e o “investidor” ao de “locador”.

Como já mencionamos acima, a novo artigo prestigia “as condições livremente pactuadas no contrato respectivo” ressalvando “as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

Prevalecem, obrigatoriamente as regras procedimentais da Lei do Inquilinato.
Exemplos: os artigos 58 a 75, que tratam das ações de despejo, consignação de aluguel, ação renovatória a assim por diante.

Uma coisa é certa, o artigo 54-A ainda trará muita polêmica nos palcos pretorianos.

Até a próxima !

Avante !

Fonte:
Kojranski, Nelson. Direito Imobiliário. Novidade na Lei 8.245/91: locação built to suit (I). Tribuna do Direito, São Paulo, página 6, Março de 2013.


João Raphael Imperato
Advogado
Criador do DIREITOem60” e do Bate-papo com Advogados

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