Direito imobiliário: o direito do inquilino de votar

Postado por: Editor NJ \ 5 de setembro de 2013 \ 1 comentários

É controversa em matéria de condomínio a questão se o inquilino ou locatário do imóvel pode participar das assembleias gerais do edifício e nela votar. Em princípio, somente podem participar das assembleias os condôminos, titulares de domínio sobre as unidades autônomas. Ou seja, em princípio considera-se condômino unicamente o proprietário, com título aquisitivo registrado em cartório de imóveis.

O art. 1.334, § 2º, do Código Civil equipara aos proprietários “os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”, ainda que as prestações do imóvel não tenham sido integralmente pagas. Assim, também os titulares de direitos aquisitivos são considerados condôminos e podem participar das assembleias gerais e exercer o direito de voto. No que se refere ao inquilino ou locatário, não sendo ele condômino, não poderia votar nas assembleias gerais do condomínio.

O art. 24 da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações), modificado pela Lei 8.245/1991, e novamente alterado pela Lei 9.267/1996, introduziu o § 4º, dispondo que “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condomínio-locador a ela não compareça”. Essa norma, todavia, deve ser interpretada restritivamente, tendo como referencial, ainda que revogada, a redação dada pela Lei 8.245/1991 a esse mesmo dispositivo: “Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça”.

Desse modo, o locatário somente poderá participar da assembleia e exercer direito de voto no que se refere, exclusivamente, à matéria sobre orçamento e fixação das despesas ordinárias e do valor da taxa de condomínio mensal, não podendo votar quando se tratar de despesas e taxas extraordinárias. A interpretação literal desse dispositivo como constante da redação da Lei 9.267/1996, poderia dar a entender que, ressalvado o direito de voto em tudo que não fosse despesa extraordinária, o locatário poderia participar de outras votações, como para a eleição do síndico ou para a modificação do estatuto social ou do regimento interno, por exemplo.

Obviamente, essa legitimidade ampla do inquilino vai de encontro a outras normas básicas que regem os direitos dos condôminos, não sendo tal interpretação literal admissível. Discute-se, ainda, se as normas relativas à disciplina do condomínio, como constantes da Lei 4.591/1964, permaneceriam em vigor, diante da sua suposta revogação pelo Código Civil de 2002, que passou a disciplinar a matéria condominial. O art. 1.332 do Código Civil faz expressa menção à existência de lei especial de regulação do condomínio e a lei especial vigente é a 4.591/1964, cujos artigos 1º a 27º permanecem em vigor no que não contrariar e for compatível com o Código Civil.

Autor: Ivanildo Figueiredo (Professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital)

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