O que o condomínio pode fazer, ou não, para punir quem não paga a taxa mensal

Postado por: Editor NJ \ 13 de janeiro de 2014 \ 0 comentários

Aconteceu no Espírito Santo. Depois de dois meses sem pagar a taxa de condomínio, a moradora do oitavo andar de um prédio que tem apenas um apartamento por pavimento foi surpreendida ao ver que o elevador não mais parava no seu andar. O caso foi parar nos tribunais e, no mês passado, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em favor da condômina devedora, que ainda ganhou R$ 10 mil por danos morais. Na decisão, a ministra Nancy Andrighi alegou que o elevador é essencial para que a moradora exerça seu direito de propriedade.

De fato, a jurisprudência de casos assim diz que serviços essenciais como elevadores, água e luz não podem ser cortados. Mas, quanto aos serviços não essenciais, a questão é polêmica.

Para o advogado Armando Miceli Filho, por exemplo, o uso dos serviços não essenciais pode, sim, ser proibido aos inadimplentes. Afinal, acentua, a taxa serve para pagar pela manutenção das áreas comuns do prédio e quem não paga, não deve usufruir delas.

O Código Civil prevê como punição apenas a multa, que é limitada a 2%. Mas os juízes vêm entendendo que não se pode cortar o que é essencial ao morador, como os elevadores ou a água. Agora, salão de festas, piscina, academia, não vejo o menor problema em proibir afirma Miceli, citando casos em que juízes já deram ganho de causa a condomínios que proibiram o acesso a academia e piscina de prédios.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio e diretor da administradora Apsa, discorda. Para ele, nada deve ser negado ao condômino:

Essa é uma questão muito delicada, que precisa ser mais discutida no Brasil. Mas, no momento, eu acho que a pessoa não pode ser proibida de usar as partes comuns, mesmo que esteja em débito, pois ela pode se sentir constrangida e levar o caso à Justiça.

Já o advogado Hamilton Quirino lembra que é preciso estar atento, antes de tudo, ao que diz a convenção:

Nos empreendimentos com prestação de serviços, é comum a convenção prever a suspensão da linha telefônica pertencente ao condomínio e a supressão de serviços de mensageiro e camareira em casos de inadimplência. Algumas pessoas entendem que isso também se trata do exercício do direito de propriedade, mas eu discordo. Pois, se a questão está prevista na convenção, foi imposta pelo próprio condomínio, com a vontade de pelo menos dois terços dos condôminos.

Imóvel de devedor pode ir a leilão

Mas e quando não há previsão na convenção? Para Quirino, neste caso, não é possível cortar nem os chamados serviços não-essenciais. A solução seria entrar na Justiça para cobrar a dívida. Afinal, a dívida de taxa condominial pode levar o imóvel a leilão, mesmo que ele seja o único bem do devedor.

No meio jurídico, dizemos que essa é uma ação de ganho provável, pois, quase sempre, o valor arrecadado no leilão será superior ao da dívida, então o condomínio não tem como perder. A não ser em casos em que a taxa não é paga há vários anos. Mas muitos condomínios demoram a tomar essa atitude porque não têm como arcar com as custas do processo lembra Miceli.

Realmente, além de morosos, casos assim podem ter um custo alto para os condomínios, que devem pagar 2% do valor do processo (calculado multiplicando-se o valor da dívida por 12), além de custas judiciais que giram em torno dos R$ 500 e mais os honorários do advogado que podem variar de um salário mínimo a um percentual do ganho de causa. Por isso, as próprias administradoras orientam os síndicos a negociar com o devedor e só entrar na Justiça em último caso, o que costuma acontecer entre 60 e 90 dias de atraso.

Mesmo sem CNPJ, cabe ir à Justiça

No geral, não vale a pena cobrar na Justiça apenas uma ou duas taxas atrasadas. A não ser em condomínios de luxo que têm taxas muito altas avalia Christiane Salles, gerente da administradora Protel, que tem como praxe mandar a primeira carta de cobrança após 20 dias de atraso e a segunda, depois de 35 dias. Mas também sempre oriento que se faça um contato por telefone com o morador, para saber o que está acontecendo, e que se tente um acordo amigável para o pagamento.

E, vale lembrar ainda, mesmo os condomínios que não são legalmente constituídos (ou não têm o CNPJ) podem fazer a cobrança judicial. Basta, para isso, que tenham um síndico como seu representante legal.

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