XVIII EXAME DE ORDEM UNIFICADO - 2ª FASE

Prova aplicada em 17/01/2016

Direito Empresarial

Questão 2

Mara Rosa, Jamil Safady Contadores & Associados é uma sociedade simples com contrato arquivado no Registro
Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Caldas Novas/GO. A atividade social é desenvolvida em imóvel alugado,
sendo locatária a sociedade e locador Amaro Leite. O primeiro contrato de locação assinado pelas partes foi
celebrado pelo prazo determinado de cinco anos.

Dez meses antes do término do contrato em curso, Mara Rosa, representante legal da sociedade, procura sua
advogada para saber se é possível ajuizar ação para a renovação da locação e por quanto tempo. A cliente
informa que a atividade desenvolvida no imóvel sempre foi prestação de serviços de contabilidade.

Considerando-se as disposições legais pertinentes à locação não residencial e os termos da consulta, pergunta-se:
A) Tendo em vista a natureza da sociedade Mara Rosa, Jamil Safady Contadores & Associados, tem o locatário
direito à renovação do contrato de locação? (Valor: 0,75)

B) Qual a ação cabível para a solução do caso? Há ainda tempo hábil para sua propositura? (Valor: 0,50)

Obs.: o examinando deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

Padrão de Resposta

O examinando deve ser capaz de reconhecer os requisitos para a renovação da locação não residencial, as
pessoas legitimadas a propor a ação renovatória, em conformidade com as disposições do Art. 51 e seus
parágrafos da Lei nº 8.245/91, e o prazo decadencial para a propositura da ação.

O examinando deverá observar o item 3.5.6 do Edital, segundo o qual “Na redação das respostas às questões
discursivas, o examinando deverá indicar, obrigatoriamente, a qual item do enunciado se refere cada parte de sua
resposta (“A)”, “B)”, “C)” etc.), sob pena de receber nota zero.”

A) Sim, o locatário tem direito a renovação do contrato de locação por igual prazo, mesmo que seja uma
sociedade simples. De acordo com o Art. 51, § 4º, da Lei nº 8.245/91, o direito à renovação do contrato “estende-se
às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo e regularmente constituídas, desde
que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo”. A sociedade simples é uma sociedade não empresária e,
portanto, pode ser considerada como “sociedade civil com fim lucrativo”, na expressão adotada pela Lei nº
8.245/91, que é anterior ao Código Civil de 2002. A simples menção ou transcrição do parágrafo 4º não pontua.
O examinando deverá associar a informação contida no enunciado (“uma sociedade simples com contrato
arquivado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Caldas Novas/GO”) à regular constituição da
pessoa jurídica. Ademais, o contrato reúne os requisitos do Art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91, que deverão ser
expressamente mencionados na resposta: é escrito, por prazo determinado, tem duração de cinco anos e a
atividade desenvolvida no imóvel sempre foi a mesma - prestação de serviços de contabilidade.

A simples menção ao art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91 ou aos incisos I, II e III desse artigo não confere pontuação,
pois é preciso demonstrar que o examinando compreendeu o enunciado e nele identificou a presença de todos os requisitos legais para o ajuizamento da ação renovatória, que devem ser contextualizados na resposta (item 3.5.5 do Edital).

B) A ação cabível para a solução do caso é a ação renovatória, com fundamento no Art. 71 da Lei nº 8.245/91.
Como a consulta à advogada foi feita dez meses antes do término do contrato, há ainda tempo hábil para a
propositura da ação renovatória, porque ela deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, e seis
meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, com fulcro no Art. 51, § 5º, da
Lei nº 8.245/91.

Com fundamento no item 3.5.5 do Edital, não serão pontuadas respostas que se limitarem a citar ou transcrever o
parágrafo 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91, sem indicar que há tempo hábil para a propositura da ação, pois a
consulta à advogada foi feita dez meses antes do término do contrato, dentro do prazo decadencial.